背景 — 海外からの資金流入と都市部マンション市場の状況

近年、日本の大都市圏では、海外在住者や外国人の不動産購入が増加傾向にあります。2025年11月に報告された調査では、三大都市圏（東京・大阪・名古屋など）において、2018年1月から2025年6月までに登記された新築マンション約55万戸のうち、2025年上半期（1〜6月）における「海外居住者による取得割合」は、東京都の「都心6区」で 7.5％ となったとの報告があります。

同調査によれば、大阪市を含む地域でも、三大都市圏のひとつとして「海外居住者の取得例」が確認されています（大阪市は、東京23区や名古屋市と並ぶ対象地域のひとつとして分類）。
このような「海外マネー」の流入と外国人による取得の増加は、地価やマンション価格の上昇、ならびに都心部における不動産需要のひとつの要因と見られてきました。一部には、「投資用」「賃貸／民泊目的」としての購入も含まれていたとされ、実需住宅だけでなく、収益物件としての側面も無視できなかったようです。

また、こうした流れのなかで、外国人でも日本で長期居住や事業運営ができるように設計された在留資格である「経営・管理ビザ」が、都市部不動産市場と一定の結びつきを持つ一因となってきました。

経営・管理ビザとは — 従来の制度設計とその活用

「経営・管理ビザ」は、外国人が日本国内で会社を設立・経営または事業管理を行うための在留資格です。従来の要件では、資本金（または出資額）500万円以上、あるいは常勤従業員の雇用（代替条件）などが認められており、小規模な会社でも比較的容易に申請できる設計でした。

このような制度設計は、外国人起業家を誘致し、日本国内で新しいビジネスや雇用を生み出すという本来の趣旨に基づくものでした。
しかし一方で、「資本金500万円」「雇用義務なしor最低限」「学歴・経歴・言語能力の要件不在」「事業所が自宅兼用でも可能」など、参入のハードルは低く、ペーパーカンパニーや実体の乏しい法人による在留資格取得、さらには不動産購入・賃貸経営や民泊運営などへの転用──いわゆる“スキーム目的”の活用が指摘されてきました。
そのため、特に都市部の不動産市場において、こうした「実体の乏しい事業」を口実とした投資的な不動産取得が、構造のゆがみを生んでいる、との批判や懸念が高まっていました。

2025年10月 — ビザ要件の大幅厳格化とその内容

こうした状況を受けて、2025年10月16日から、経営・管理ビザの許可基準が大幅に厳格化されました。
改正の主なポイントは以下の通りです。

政府は、こうした改正によって「安易なペーパーカンパニー」「名義貸し」「投機目的」の法人設立・在留資格取得、さらにはそれを通じた不動産投資や民泊運営などの“スキーム的利用”を抑制し、実態性のある企業経営・事業運営を促す狙いを明示しています。

なお、すでに経営・管理ビザを所有している人については、猶予期間が設けられており、2028年10月16日までは更新の際に新基準への適合見込みを示せば継続できる可能性があります。

影響 — 大阪市を含む大都市圏の不動産市場へのインパクト

このビザ制度の厳格化が、今後、都市部の不動産市場、特に外国資本や外国人による物件取得・投資の動きに一定の抑制効果をもたらす可能性があります。以下がその論点です。

ただし、注意すべき点もあります。

現状の課題と論点 — バランスの取れた受け入れと監視

この制度改正およびその影響については、以下のようなバランスある視点で論じられるべきと考えられます。